Ответственность покупателя по договору купли продажи, Ответственность за нарушение обязанностей по договору розничной купли-продажи
Убытки бывают в форме упущенной выгоды доход который мог быть получен при нормальных условиях правоотношений и расходы средства, затраты на восстановление ущерба. Важными условиями договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа является цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Условие относительно количества товара может быть согласовано путем установления в договоре купли-продажи порядка определения этого количества. Профилактика инфекционных заболеваний. В такой ситуации продавец имеет право взыскать с другой стороны уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами, помимо, конечно требования об оплате проданного недвижимого объекта.
Обычно под «товаром» подразумевается вещь, но п. Такими имущественными правами, которые являются предметом договора купли-продажи, в частности, могут быть права требования обязательственные права , корпоративные права например, доли в ООО , исключительные права на результат интеллектуальной деятельности или на средство индивидуализации.
В последнее время развивается рынок продажи обязательственных прав, в связи с чем необходимо остановиться на теме ответственности продавца права требования обязательственного права перед покупателем за его качество. Для регулирования вопроса ответственности продавца права требования перед покупателем существует специальное регулирование в виде ст.
Во-первых, ст. Вопрос ответственности цедента перед цессионарием — это вопрос обязательственного права, а не вопрос распорядительных сделок, так как цессия выполняет функцию по переносу передаче права требования с цедента на цессионария.
Во-вторых, ст. Это подтверждается в абз. Если в основании цессии лежит договор купли-продажи, то логично применять ст. Если же в основании цессии лежит договор дарения, то цедент не должен нести ответственность перед цессионарием за недостатки переданного права требования, как и даритель не несёт ответственность перед одаряемым за недостатки подаренной вещи, кроме ответственности по ст. При анализе ст. Таким образом, важно разграничивать вопросы передачи перехода права требования от цедента к цессионарию, за которые отвечает цессия, и вопросы основания — договорённости цедента и цессионария, на каких условиях будет передано право требования, за которые отвечает обязательственное право и регулирование отдельных видов договоров.
Курсы повышения квалификации для юристов Статьи Ответственность продавца права требования за его качество перед покупателем Ответственность продавца права требования за его качество перед покупателем. Теги по этой теме:. Однако это не мешает сторонам договориться о том, что цедент не несёт ответственность за недействительность права требования, которая вызвана обстоятельствами, о которых цедент не знал или не мог знать или о которых он предупредил цессионария абз.
Если понимать, что в основании цессии лежит договор купли-продажи, то о возможности сторон договориться об ограничении ответственность за недостатки можно было и не упоминать, так как в рамках купли-продажи продавец может ограничить свою ответственность за недостатки товара, если на это согласен покупатель.
Существование права требования на момент совершения цессии, в том числе отсутствие со стороны цедента совершения цессий в отношении права требования с другими лицами. Данный недостаток является продолжением первого. В случае, если в момент цессии цедент уже не имеет права требования оно уже ранее уступлено другому лицу , то цедент не сможет исполнить обязательство по передаче цессионарию права требования, как не сможет исполнить обязательство перед покупателем продавец, который уже продал вещь другому покупателю третьему лицу.
Если цедент получит деньги за такое несуществующее право, то цессионарий вправе потребовать от цедента возвратить всё переданное ему, если в основании цессии лежал договор купли-продажи, и возмещения убытков, ибо цедент не исполнил обязательство по передаче права требования и получил деньги за ни за что.
Таким образом, если выявленные покупателем недостатки недвижимого имущества не являются существенными, к отношениям сторон применяются общие правила, предусмотренные действующим законодательством в отношении договора купли-продажи. Если же эти недостатки носят существенный характер, покупатель ограничен в выборе средств защиты своих прав, поскольку может только отказаться от исполнения договора, требовать замены товара он не имеет права.
Если покупатель отказывается от исполнения договора, либо соглашение расторгается, он возвращает продавцу приобретенный объект недвижимости, и, соответственно, утрачивает правовой статус собственника недвижимого имущества. Судебное решение о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества в данном случае выступает основанием для совершения регистрационного действия - исключения записи о праве собственности покупателя из ЕГРП. Ключевыми обязанностями покупателя по договору купли-продажи недвижимости является принятие объекта по договору и его оплата.
Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст. Таким образом, п. Существенное нарушение условий договора купли-продажи недвижимости является основанием для обращения потерпевшей стороны с иском в суд о расторжении договора.
В рамках анализа судебной практики, можно выявить случаи признания судом данного требования правомерным. Неоплата либо неполная частичная оплата стоимости объекта недвижимости признается судами существенным нарушением договора продажи недвижимости, наделяющим продавца правом потребовать расторжения договора в судебном порядке5.
Однако еще до недавнего времени суды общей юрисдикции, в т. Однако в настоящее время судебная практика по рассматриваемой категории споров развивается в новом направлении. Если покупатель недвижимости длительное время не исполняет свою обязанность по оплате товара -продавец может расторгнуть договор и вернуть имущество через суд на основании п.
К такому выводу пришел Верховный суд РФ, посчитавший, что нижестоящая судебная инстанция неправильно трактовала п. Таким образом, названная позиция Верховного Суда РФ меняет судебную практику, несмотря на то что ранее Верховный Суд РФ считал, что продавец неоплаченного товара может требовать лишь денег, но не возврата имущества2.
Суды общей юрисдикции придерживались такой точки зрения и в дальнейшем, хотя Пленум Верховного Суда РФ позволил возвращать недвижимость, которая зарегистрирована за покупателем, но не оплачена3.
Арбитражные суды РФ, напротив придерживались указаний Пленума.
Теперь Верховный Суд РФ предписал судам общей юрисдикции применить такой же подход, что поможет унифицировать судебную практику. Кроме того, в настоящее время судебная практика по рассматриваемой категории споров не демонстрирует единства в отношении оснований истребования у покупателя недвижимости, стоимость которой не оплачена, при расторжении договора купли-продажи. Так, в частности, ряд судов полагают, что в таком случае должны применяться нормы законодательства о неосновательном обогащении, иная позиция основана на необходимости применения норм законодательства об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Президиумом Верховного Суда РФ К примеру, в Постановлении от Как следует из данного документа, применяя ст.
При этом лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика5. В целом, нужно отметить, что в судебной практике споры, связанные с неоплатой объекта недвижимости по договору его продажи, не являются редкостью.
Чаще всего истцы заявляют требование об исполнении обязанности по оплате объекта недвижимости и взыскании процентов за неисполнение денежного обязательства, немногие истцы требуют расторжения договора и возврата имущества. Представляется, что новая тенденция в судебной практике по спорам, связанным с неоплатой объекта недвижимости по договору его продажи, будет способствовать защите права продавца в том случае, когда покупатель оказался неплатежеспособен.
К тому же это способствует стабильности гражданского оборота: покупатель знает, что если не заплатит, то рискует потерять недвижимость. Хотя правоприменительная практика после определения Верховного Суда РФ постепенно идет по пути единообразия, представляется обоснованным дополнить норму ч.
Продавец по договору продажи недвижимости в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного недвижимого имущества вправе требовать расторжения договора и возврата переданного имущества».
При отсутствии специального законодательного регулирования этого вопроса, продавцы недвижимости могут обезопасить себя включением в текст договора продажи недвижимости следующих условий: 1 указать неоплату как основание для расторжения договора; 2 использовать залог имущества до его оплаты; 3 сохранять право собственности за продавцом до момента оплаты. Законодателем установлено правило, согласно которому сделка является недействительной по основаниям, предусмотренным законом, в силу признания ее таковой в судебном порядке оспоримая сделка либо независимо от такого признания ничтожная сделка.
В отношении договора продажи недвижимости следует отметить, что такая сделка может быть признана недействительной в силу пороков воли сторон сделки, формы и содержания. К примеру, договор купли-продажи недвижимости будет являться ничтожным, если у лица, заключившего такое соглашения, отсутствуют соответствующие полномочия на совершение сделки ст.
В рамках рекомендаций по устранению рисков, возникающих при купле-продаже жилых помещений, автор предлагает использовать такой правовой инструмент как титульное страхование. Титульное страхование - механизм, который позволяет уменьшить риск на случай утраты имущества.
Новый собственник имущества может не беспокоиться, если обнаружатся обстоятельства, которые, с одной стороны, невозможно проверить на момент подписания договора, а с другой стороны, могут оказать влияние на признание права собственности. Риск утраты права собственности может возникнуть, например, вследствие незаконной приватизации объекта предыдущим владельцем недвижимости.
Кроме того, право собственности покупателя может быть обременено правами третьих лиц например, сервитутом. Однако страхование титула покрывает возможные имущественные потери ущерб покупателя, возникшие вследствие утраты или ограничения права собственности.
Кроме того, посредством титульного страхования покупатель привлекает на свою сторону еще одного участника правоотношений, который заинтересован в юридической чистоте сделки, а. Во-первых, страховщик полностью проверяет юридическую чистоту сделки: не только правоустанавливающие документы, но также самого продавца, предыдущих собственников имущества и даже возможных третьих лиц, которые могут иметь притязания на недвижимость. Во-вторых, даже если право собственности покупателя будет оспариваться в суде, страховщик как одна из самых заинтересованных сторон будет осуществлять представительскую судебную защиту покупателя.
Например, если в договоре титульного страхования страховщик сразу обязуется представлять интересы страхователя при наступлении страхового случая. В целом, можно назвать следующие риски, от которых покупателя собственника защищает титульное страхование: 1 утрата недвижимости из-за ошибок, допущенных при оформлении права собственности на недвижимое имущество и в процессе государственной регистрации; 2 притязания со стороны третьих лиц вследствие незаконной приватизации недвижимости; 3 признание судом физического лица - продавца недвижимого имущества недееспособным или ограниченно дееспособным; 4 приобретение недвижимого имущества у продавца, который не имел права его отчуждать но только если страхователь будет признан судом добросовестным приобретателем недвижимого имущества, так как согласно договору страховщик не обязан выплачивать страховое возмещение недобросовестному приобретателю ; 5 ограничение права пользования собственника ввиду установления сервитута.
Еще одним инструментом, позволяющим нивелировать риски, возникающие в договорных обязательствах по купле-продаже недвижимости, являются заверения об обстоятельствах ст. Данный правовой институт позволяет значительно снизить риски при приобретении жилья путем получения более полных сведений непосредственно от другой стороны договора и, тем самым, достигнуть баланса интересов сторон при заключении договора. Основное назначение института заверений об обстоятельствах, как отмечается в юридической литературе, состоит в том, что сообщивший недостоверную информацию контрагент, несет за это ответственность.
Время, прошедшее с момента появления этого института в отечественном гражданском праве, показало степень его востребованности в договорах купли-продажи жилой недвижимости. Как представляется, самыми актуальными для изучаемого договора в настоящий момент являются следующие заверения: 1 о состоянии квартиры; 2 об отсутствии обременений на квар-. Закон не ограничивает форму предоставления заверений. Заверения - это информация об обстоятельствах, которые имеют значение для заключения договора, его исполнения или прекращения.
Она может быть дана как до заключения договора, так и при его исполнении. Поэтому заверения могут быть: либо частью какого-то документа договора в данном случае ; либо представлять собой отдельный документ например, письмо продавца к покупателю. Главное, чтобы форма, в которой выражены заверения, позволяла достоверно установить условия заверений и удостовериться в подлинности их выдачи определенным лицом.
При недостоверности заверений, данных недобросовестным контрагентом, другая сторона вправе требовать: 1 возместить убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или 2 уплатить предусмотренную договором неустойку.
Если заверения контрагента имели суще-. Если сторона заключила договор под влиянием обмана или существенного заблуждения, вызванного недостоверными заверениями, то она вправе вместо отказа от договора требовать признания договора недействительным ст.
Таким образом, можно сделать общий вывод о том, что заверения об обстоятельствах представляют собой новый договорный механизм, который заменил все ранее существовавшие договорные гарантии и утверждения сторон. Заключение договоров купли-продажи объектов жилой недвижимости без использования данного института договорного права практически невозможно.
Однако сохраняют юридическую силу в статусе условий договора все созданные договорной практикой утверждения сторон, имеющие правовое значение для заключения и исполнения условия договора, поскольку тем самым закрепляются общие условия действительности сделки.
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: монография.
